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封面图：花巨资购买的二手房，却被过户至别人名下；刚交了首付款，房主又将房子卖给别人……近年来，跟着二手房在南宁房发生意市场中所占比例越来越大，由于房价上涨、信息不对称等要素，发生的胶葛也越来越多，许多买房人一不留神便遭受圈套。购买二手房该留心哪些事项？怎么才干防止“掉坑”？详阅本期楼市专刊
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2014年5月，上林的蓝女士在网上看到一则卖房信息，上林县城有一栋四层半的高楼出售。她联络房主陆某，发现房子接近江边，并且是毛坯房，她很满意。不过，陆某告知她，该房在银行有73万元的告贷，想买房有必要先解押。当年5月23日，两边签定《高楼转让协议书》，约好蓝女士以93万元的价格购买陆某配偶的这栋高楼，这个价格比市场价廉价了10多万元。因该房的房产证与土地证还在银行典当，两边又约好，几天后到银行还款解押。但是，该房在解押次日，因债款人请求产业保全而被法院查封。陆某配偶和债款人瞒着蓝女士，在法院达到调停协议，以房抵债。不久，债款人持其他借单追加申述，前后向陆某配偶追款110多万元，并将该房产过户至债款人名下。这是偶然，仍是还有预谋？蓝女士开端踏上漫漫维权之路，5年时刻里打了6场官司。图为折腾了5年多，蓝女士才拿到该房子的不动产证书。现在，高楼已装饰一新，蓝女士一家预备入住。
房子刚解押就被查封，并且在一个月时刻里过户给债款人，这是偶然仍是歹意勾结？因洽谈处理未果，2014年12月8日，蓝女士将陆某配偶和债款人申述至上林县法院。上林县法院以为，陆某配偶将房子卖给蓝女士，又将房子用来抵债，片面上存在歹意。一同，归纳各项依据，债款人在签定实行宽和协议前，对涉案房子现已卖给蓝女士是知情的，片面上存在歹意。此外，债款人与陆某配偶在申述、产业保全、调停、请求实行、过户等多个环节都存在疑点和不合常理之处。法院以为，两边歹意勾结，损害了蓝女士的合法权益，上述实行宽和协议无效。2015年7月，债款人不服一审判定，上诉至南宁市中院。南宁市中院裁决发回重审。2016年10月，蓝女士先是请求吊销申述被允许，后又另行申述，要求上林县法院吊销依照该宽和实行协议作出的实行裁决。2017年1月底，法院一审判定，吊销之前实行裁决。债款人再次上诉到南宁市中院，称蓝女士借给陆某73万余元，陆某还不起，遂撕毁告贷协议，用购房协议取而代之，两边的生意行为是虚伪行为。不过，法院对此并未认可。2017年11月初，南宁市中院终审断定：驳回上诉，维持原判。当年末，蓝女士将剩下的近20万元房款支交给陆某配偶。但债款人仍然不服，向南宁市中院提出再审请求。2018年4月，南宁市中院裁决驳回再审请求。
2018年7月，就在蓝女士处理房子过户手续时，上林县法院作出实行裁决，将该房子查封，并向上林县国土资源局宣布帮助实行告知书，将该房子过户更名至陆某配偶名下。本年1月，蓝女士向上林县法院提出书面贰言，阐明状况，要求免除对该房子的查封。法院检查后以为，蓝女士提出的贰言理由建立，遂裁决免除查封，间断对该房子的实行。4月25日，蓝女士总算拿到该高楼的不动产权证书。“为这套房，折腾了整整5年。我一向吃欠好、睡欠好，差一点落个钱房两空。”蓝女士说，经过半年多的装饰后，近期他们一家将搬进新房。
请了房产中介把关，成果仍是遭受“一房两卖”；以为“淘”到廉价房，不想却遇到“炒房客”，房子买不了，房款也拿不回……连日来，记者查询发现，不少人因买二手房买来一堆烦恼。
80后的女子小黄，花27万元首付款购买二手房，成果却遇到不小的费事。2017年11月，小黄看中坐落南宁市良庆区的一套房产。当年11月27日，她与房主谢某、某房产中介公司签定了一份房子生意合同，约好她以52万元的总价购买谢某的房产。签定合同后，小黄依照约好，付出了定金及首付款合计27万元。但是，她在处理过户手续时发现，谢某居然已将房子卖给了廖某。小黄查询发现，谢某与廖某签定合同的日期为当年11月11日，早了她半个月。小黄申述到良庆区法院，要求谢某持续实行合同。法院以为，小黄与谢某签定的房子生意合同归于有用合同，但该房产已被谢某出售，两边的合同已无持续实行的根底。而谢某将该房产卖给廖某后，又卖给小黄，显着现已歹意违约。上一年9月，法院一审判定，承认两边的房子生意合同有用，谢某补偿小黄定金10万元。眼看合同无法实行，本年2月，小黄将谢某再次申述至法院，要求免除合同。10月初，法院一审判定，免除两边的合同，谢某要返还27万元购房款给小黄。
80后的小刘购买二手房时也遇到问题，至今无法拿回购房款。2018年8月，黄某配偶刚取得南宁市良庆区平乐大路某小区一套商品房的不动产证，便在房产中介挂牌出售。小刘看中了这套房子。当年9月，两边签定房子生意合同。合同约好，小刘以150万元的总价，购买这套91.7平方米的房子。在接下来一个多月里，小刘向黄某配偶付出了60万元的首付款。本年4月，小刘处理过户手续时发现，因黄某配偶触及其他债款，该房子已被良庆区法院查封，无法过户。所以，两边洽谈返还房款，但黄某配偶无力归还。无法之下，小刘申述至良庆区法院，要求免除合同。法院以为，因合同无法实行，黄某配偶已构成违约，法院支撑小刘的诉请。法院一审判定，黄某配偶返还小刘的购房款60万元，付出和定金平等数额的10万元违约金，并补偿小刘的房子评估费5250元。
与上面两名买房人不同，林某购买的二手房居然不归于“房主”。两年前，邝某以151.9万余元的价格，认购了南宁市良庆区凤凰路某小区一套140.99平方米的房产。为此，邝某付出了6万余元的首期购房款等。上一年4月，邝某预备出售该套房子。林某刚好看中，她以为该房的房价低于市场价，自己“淘”到了廉价房。当年4月，林某与邝某、房产中介公司签定房地发生意合同及居间合约，并约好，由邝某帮助林某处理房子更名，或到房产部分存案至林某名下。合同签定后，邝某收到林某付出的购房定金及购房首付款合计28万元。但是，林某处理该房更名手续时，该楼盘开发商却不合作。开发商称，邝某未与该公司签定商品房预售合同，也没有处理商品房存案挂号，房子已被开发商回收。本年1月，林某申述到良庆区法院，要求免除合同。法院以为，邝某与开发商签定认购书后，未能更名至林某名下，已构成违约。法院一审判定，免除两边的房子生意合同，邝某向林某返还购房款28万元，并付出相应利息。
记者在采访中发现，在二手房生意胶葛中，还有一类是以购买目标的方法，以别人名义购买单位政策性房子，比方市场运作房。由于购买此类房子的周期较长，假设一方反悔，或许会触及合同效能问题，危险很大。南宁市兴宁区法院就审理了这样一同胶葛。2006年，陈某的单位建造市场运作房，陈某取得一个目标，但他不太想购买。他与吴某签定一份协议书，约好将该房转让给吴某，吴某付出两万元的转让费，并付出首期房款。两边还以陈某的名义处理了银行告贷，由吴某进行还款，还款期限到2018年末。两边还在合同中约好，假如吴某成心拖欠银行告贷，陈某有权撤销协议，已付房款不得取回。2018年末，就在告贷预备还清，该房预备处理不动产证时，陈某将吴某申述到兴宁区法院，要求免除合同。理由是，2007年至今，吴某有20屡次逾期还款记载，现已违约。而吴某说，是陈某成心不告知她还款的详细时刻，她逾期天数多为一两天，她一向在当月足额归还银行告贷。
法院以为，因市场运作房是参照商品房的规则处理房子权属证书，吴某已供给《关于处理市场运作房房子不动产权证的告知》，足以证明涉案房产现已具有处理房子不动产权证的条件，即与商品房性质无异，且现在法令、行政法规亦无制止市场运作房生意的规则。因而，两边签定的协议书合法有用，两边应依约实行。至于吴某是否违约，法院以为，吴某虽有逾期还款的记载，但逾期天数多为一两天。别的，该案的银行告贷是以陈某名义处理的，陈某应该知道切当的还款日期，但陈某并无依据证明已将切当的还款日期奉告吴某。法院还以为，若仅因吴某在长达10多年的还款中存在细微逾期行为即免除合同，且不交还任何房款，而陈某却因而获利巨大，显着有违公正准则和诚笃信用准则。由此，法院未支撑陈某的诉讼请求，该判定已收效。
购房者自己获取房源信息，由于信息不对等，对意向购买房子的实在状况并不能彻底把握，稍不留神，就或许掉入圈套。购买二手房该怎么防止被“坑”？记者采访了多位资深法官和律师，南宁市住建、不动产挂号等部分也给出了主张。
南宁市江南区法院经开区法庭副庭长杨有荣以为，二手房生意两边一般并不相识，所以买房前，查明卖房者的身份及房产的实在信息显得尤为重要。买房前，购房者可凭卖房人的身份证，到房发生意中心查询房子的实在信息，检查房子状况、产权人信息，有无共有人等，一同，检查该房的土地状况、房地产他项状况、房地产权力束缚状况等信息。这样就能够了解该房子是否已被典当，是否被法院查封，是否是按揭告贷买的房子，告贷额多少等等。防止买到被典当的房子，防止钱房两空。假如是请中介帮助，购房者要了解中介公司的资质，挑选信誉度好的中介公司。
杨有荣告知记者，在二手房生意过程中，付款方法很简单引起两边争议。因而，在签定合一同，应尽或许地对付款方法、付款日期、付款期次、付款数额进行详细的约好。最好的方法是，一方先在银行存入现金，两边在银行完结交给，一方取呈现金，直接存入对方的账户。必定要挑选安全的付款方法。特别提示的是有关购房意向金的付出，一般状况下，买家在付出了意向金两天之后，假如卖家赞同出售，那么意向金将主动转为购房定金，此刻一般状况下定金是不予交还的。所以主张顾客在付出购房意向金时要三思。杨有荣还提示，假如生意的房子有告贷，那么在付款时更要特别留心，一般应由卖方提早还款免除告贷。假如卖方自有资金不足，要求用买方付出首付款一起还款，这时生意两边需一同到告贷银行，防止购房者付出的首付款被移作他用。
“生意二手房，必定要留心在签定合一同下功夫。”律师单化军以为，在签定合一同，能够对诈骗、歹意勾结等行为的违约责任束缚得严峻些，比方可约好房款一倍的补偿等等。杨有荣则提示，假如达到生意意向，关于交房时刻应当在合同中做明晰的约好。比方到了约好时刻，卖方由于租借或其他原因而无法将房子交交给买方，而买房又因没有在合同中做相关的阐明，买方只能吃“哑巴亏”。因而，在签定合同过程中，有必要注明什么时刻卖方将房子以何种方法交交给买方，假如到时不能准时交房，买家将得到什么样的补偿，房子是否仍存在租借状况等。一同，买方对房子连带的户口联系也要特别留心。常常会呈现比如卖方在售出房子之后没有将家人的户口一同迁出，而导致买方无法将户口迁入。两边可在“购房条件约好”条款中“其他约好”中对此进行注明。
关于购房者来说，最糟糕的工作是遇到一房两卖。广西南国雄鹰律师事务所律师覃茂江代理了蓝女士一案，他以为，假如二手房生意也能像预售商品房相同，生意时能够到房产或不动产挂号组织请求预告挂号，就能承认自己的权益，防止别人处置该不动产。记者从南宁市住建局得悉，为了保护存量房，也便是二手房生意两边合法权益，标准存量房生意市场，早在2017年，南宁市已全面推行二手房生意合同网签准则，对验核房源、发布房源、签定生意合平等环节进行监管。但不少购房者对该项事务不是很了解，挑选者不多。南宁市住建局工作人员告知记者，网签望文生义即网上签约。房子生意两边当事人在正式签定购房合同前，先进入存量房（二手房）生意网上签约体系，查询房子相关信息。若房子权属明晰，生意两边无贰言，打印经两边承认的合同签字。此刻，体系中会注明该存量房已签约，并对房子相关信息进行存案。一同“确定”房子的网签状况。
现在，住建部分已对具有网签资质的房产中介组织开放了存量房生意网上签约体系的对应权限。中介组织促进生意时，可经过体系完结相关房源信息开始审阅，扫除权证造假、一房两卖的行为。南宁市住建部分主张，购房者不要“越过”网签这个流程，直接线下完结协议的签定。若对房源实在状况不把握，过后呈现胶葛，维权难度大，诉讼本钱高。购房者若经过中介生意房产，可经由中介在网上完结网签手续。生意两边自行成交的，当事人可到房管部分处理合同网签存案。
在二手房生意胶葛中，许多购房者赢了官司，也由于卖房者无钱返还或补偿，导致钱房两空。二手房生意中，怎么保证资金的安全，尽量下降危险？南宁市良庆区法院资深法官罗棋升主张，生意两边能够请信得过的第三方，或许银行来保管资金，待房子成功生意后，再由第三方或银即将买房资金转给卖房人。南宁市住建局工作人员也给出了相同的主张，他们以为，要防止二手房生意胶葛维权难，购房者还可挑选存量房生意资金监管服务。近期，南宁市住建局已下发《关于标准南宁市存量房生意资金监管的告知》（以下简称《告知》）。往后，存量房生意两边当事人在网签环节可自行约好，挑选商业银行对存量房生意资金进行监管。生意两边挑选该服务后，由商业银行建立生意资金监管账户，监管额度由生意两边当事人与银行自行约好，经过中介组织促进生意的，还能够挑选是否监管佣钱。一旦存量房生意成功，受托商业银行便会按监管协议约好，向卖方划转生意资金。
在这个过程中，房产中介组织应合作存量房生意两边处理存量房生意资金监管手续，不得额定收取服务费。经过第三方对存量房资金监管，能更有用保证生意资金安全存储和划转。与此一同，法官和律师还主张，房子生意过程中，生意两边与对方及中介组织交游的书面材料，如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件，都要留心妥善保存，防止今后有胶葛时由于短少相关的依据而处于晦气位置。特别是中介或是对方的一些影响购买或是出售的口头许诺，必定要坚持对方以文字的方式写下来。
我们购买二手房后，往往会考虑进行二次装饰，想让自己住起来更舒适便利。但在装饰时，许多人忽视了房子的安全问题。其实，比起新房装饰，二手房装饰隐藏更多“危机”。就抗震功能来说，钢结构优于剪力墙结构，剪力墙结构优于结构结构，结构结构优于砖混结构，新房子要优于旧房子。现在，高层住所首要选用现浇剪力墙结构、结构－剪力墙结构，具有较好的强度和变形才能，抗震功能相对较好。因而，不管板式住所仍是点式住所，只需规划合理，都可满意抗震要求。多层住所大部分选用砖混结构，现在多选用现浇楼板，并采纳设结构柱和圈梁等抗震办法，大大增强了抗震才能。专家以为，在一般砖混结构修建中，凡预制板墙一概不能撤除或开门开窗，据了解，现在装饰时随意更改室内结构，尤其是私行拆改承重墙，现已成为房子抗震功能削弱的一大原因，在装饰过程中须慎重。
《住所室内装饰装饰管理方法》第六条第二款规则，装饰人从事住所室内装饰装饰，未经同意，不得有以下行为：改动住所外立面，在非承重墙上开门、窗。装饰人未申报挂号进行住所室内装饰装饰活动的，由城市房地产行政主管部分责令改正，处500元以上1000元以下罚款。国务院《建造工程质量管理条例》第六十九条：违背本条例规则，触及修建主体或许承重结构变化的装饰工程，没有规划方案私行施工的，责令改正，处50万元以上100万元以下的罚款；房子修建使用者在装饰过程中私行变化房子修建主体和承重结构的，责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款。
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